Для сегодняшнего кризиса характерны свои парадоксы: предложение и спрос на рынке жилья растут, при гиперрастущем спросе цены падают. Причины такой разнонаправленной тенденции анализирует управляющий партнер «Метриум Групп» М. Литинецкая. Текущая рецессия в российской экономике отличается более суровым характером по сравнению с кризисом 2008–2009 годов. Между этими кризисами можно выделить два принципиальных отличия. Первое — это динамика цен на нефть. В 2008 году цены упали на 17%, но уже в середине 2009-го возобновили свой рост. С 2014 года стоимость барреля нефти сократилась на 63% и до сих пор не достигла даже расчетного показателя в $50, заложенного в бюджете РФ. Второе отличие — это колебание курсов валют. Если в 2008–2009 годах доллар подорожал только на 30%, то в период нынешней рецессии его стоимость относительно рубля выросла в два раза. Соответственно, примерно на столько же упала покупательная способность населения страны, зависимой от импорта товаров. Тем не менее, несмотря на более тяжелые условия экономической рецессии, которые мы наблюдаем сегодня, спрос и предложение жилья увеличиваются, что характерно скорее для растущего рынка, но не стагнирующего. Собственно, в этом и заключается первый парадокс текущего кризиса: если сейчас ситуация в экономике гораздо хуже, чем было в 2008–2009 годах, то почему с начала 2016-го мы видим более высокие показатели спроса и предложения? Другая парадоксальная тенденция: высокая активность покупателей не способствует росту цен на жилье. Напротив, стоимость квадратного метра — и это общая черта двух кризисов — сокращается. Правда, теперь коррекция цен проходит более мягко: –11,5% с лета 2015-го, нежели в 2008–2009 годах, когда за год цены упали на 21%. Главная причина такого дисбаланса — огромный объем предложения сегодня на рынке, отчасти порожденный кризисом-2008–2009, когда девелоперы, столкнувшись со сжатием платежеспособного спроса, стали переориентироваться со строительства дорогого жилья на экономкласс. Если в 2013 году объем предложения в массовом сегменте по отношению к предыдущему году вырос на 12%, в 2014-м — на 34%, то в 2015-м — на 80%. Между тем, накануне кризиса 2008–2009 годов ситуация была ровно противоположная: спрос многократно превышал предложение. В 2015 году затоваривание рынка совпало с острой фазой экономического кризиса в России. Ожесточенная конкуренция и пессимистическое ожидание стагнации доходов населения заставили девелоперов выводить новые проекты на рынок с существенным дисконтом. В итоге благодаря значительному превышению предложения над спросом столичный рынок недвижимости превратился в классический рынок покупателя. Теоретически этому могло помешать существенное снижение доходов населения. Однако власти учли опыт кризиса 2008–2009 годов, когда средняя ипотечная ставка выросла с 12,5% до 14,5%, а объем выданной ипотеки снизился на 73,8%. Чтобы не допустить очередного коллапса на рынке жилья, в 2015 году власти своевременно приняли программу субсидирования ипотечной ставки, которая существенно поддержала спрос на новостройки. Как результат — с начала 2016 года количество выданных кредитов увеличилось на 39,2%. Полагаю, что уже к концу 2016 года мы зафиксируем рост цен на жилье, вызванный исчерпанием резервов для ценовой конкуренции и возможным ажиотажем в преддверии прекращения господдержки ипотеки. В дальнейшем погода на рынке будет определяться государственными решениями, касающимися программы поддержки ипотеки и снижения ключевой ставки ЦБ РФ, и общими показателями развития экономики. В частности, МВФ прогнозирует уже в 2017 году рост ВВП на 1%, а в 2018-м — на 1,2%. Если позитивные прогнозы оправдаются, то восстановление цен на жилье продолжится и в следующем году.

Источник: РБК – Недвижимость